El derecho de primer rechazo: ¿cómo funciona?

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La compra de una casa o un departamento puede extenderse por un límite de tiempo para el derecho de primer rechazo. ¿Cuál es este término legal y cuáles son las consecuencias de este derecho?

El derecho de primer rechazo: ¿qué es?

El derecho de primera denegación es un procedimiento que permite a una persona pública (por ejemplo: autoridad local) adquirir, en prioridad, en ciertas zonas previamente definidas por ella, una propiedad inmobiliaria para la venta por una persona privada (persona) o jurídica (empresa) , con el objetivo de llevar a cabo operaciones de desarrollo urbano. El propietario de la propiedad no puede vender su propiedad al comprador de su elección y en las condiciones que desee. El derecho de primer rechazo se ejerce generalmente con el fin de llevar a cabo operaciones de desarrollo urbano de interés general.

El derecho de primer rechazo: ¿en qué bienes?

Un garaje, una bodega, una casa, un apartamento, un edificio, tierras agrícolas o no ... cualquier propiedad puede ser reemplazada, total o parcialmente. En realidad, la propiedad, para ser aprobada por un organismo público, debe estar ubicada en un área definida en el PLU (Plan de Planificación Local), en un ZAD (área de desarrollo diferido) o en un ENS (Área Natural Sensible ). Nunca se sabe si se ejercerá o no el derecho de primer rechazo, excepto en áreas naturales sensibles donde es la mayor parte del tiempo. La municipalidad no está obligada a adquirir todos los bienes preferentes y solo puede comprar parte de ellos. El precio de venta tendrá que tener en cuenta la posible pérdida de valor que sufre la parte de la propiedad que no se ha adelantado, ya que esto puede ser difícil de revender. Sin embargo, para garantizar la protección del propietario de la propiedad, este último puede requerir que el municipio adquiera la propiedad completa.

El derecho de primer rechazo: ¿ejercido por quién?

El derecho más común de primer rechazo es el DPU (Derecho de Prevención Urbana), generalmente ejercido por los municipios, o en ocasiones por el Estado, la prefectura, una organización, una empresa de economía mixta, etc. El derecho de primer rechazo también existe en el sector privado, por ejemplo, cuando un propietario pone a la venta propiedades ocupadas por un inquilino. Este último tiene prioridad para comprar esta propiedad. Sin embargo, el derecho público de preferencia prevalece sobre el derecho privado, en el caso de que el municipio y el inquilino estén interesados ​​en comprar una propiedad. Y en el caso de la copropiedad, los otros copropietarios tienen prioridad para volver a comprar las acciones de un copropietario que desee vender.

El derecho de primer rechazo: ¿cómo funciona?

Al vender una propiedad, los titulares del derecho de preferencia urbana son informados por una DIA (Declaración de Intención de Extranjería) enviada al notario del Ayuntamiento. Este titular tiene dos meses para ejercer su derecho de primer rechazo, que debe justificar (creación de instalaciones colectivas, lucha contra condiciones insalubres, rehabilitación del patrimonio de la ciudad, etc.). Después de este período y sin la respuesta del posible precursor, no se ejerce el derecho. Si la propiedad se alquila al momento de la venta, se informa primero al inquilino, antes del municipio. Por lo tanto, será el primero en poder ejercer su derecho de primer rechazo si desea adquirir la propiedad en la que vive.

El derecho de primer rechazo: ¿cuáles son los remedios del vendedor?

Un municipio que se adelanta a una propiedad tiene seis meses para pagarle al vendedor. Este último, por ejemplo, si tiene dificultades financieras o si la decisión de preferencia no está suficientemente motivada, puede solicitar al tribunal administrativo que cancele la preferencia. La solicitud de cancelación debe presentarse dentro de los 2 meses posteriores a la publicación de la decisión en el ayuntamiento. El comprador potencial que ha sido rechazado también puede solicitar la cancelación de la decisión de preferencia tan pronto como sea el titular de un acuerdo de venta. Otro caso de disputa entre el vendedor y el agente preferente: cuando este último se adelanta a un precio más bajo que el precio de venta, que comúnmente practican los organismos públicos. Es entonces el juez de expropiación quien arbitrará la apelación.

El derecho de primer rechazo: ¿qué consecuencias si se cancela la decisión?

La principal consecuencia de la cancelación de una decisión preventiva es que se considera que el municipio nunca ha decidido anticiparse. Si la transferencia de propiedad aún no se ha llevado a cabo, la cancelación impide que se realice. Si, por otro lado, ya ha intervenido, el antiguo propietario o el comprador descartado pueden obtener la cancelación de la venta. A partir de este momento, el propietario que recupera su propiedad puede revenderla al comprador descartado al precio y bajo las condiciones de su elección. Se le puede ordenar al municipio que pague daños al propietario para compensar el daño sufrido debido al hecho de que no pudo deshacerse de la suma que pudo haber obtenido de la venta durante el período actual de la decisión ilegal en la fecha de retirada de esta decisión. El comprador potencial que ha firmado un acuerdo de venta también puede reclamar una compensación por el daño sufrido por los gastos en los que incurrió antes de la fecha de ejercicio del derecho de primer rechazo, en particular para adquirir el terreno y obtener un permiso de construcción allí. .



Comentarios:

  1. Nyke

    Que palabras... Genial, una excelente idea

  2. Sweeney

    Es una lástima que no pueda hablar ahora, no hay tiempo libre. Pero seré libre, definitivamente escribiré lo que pienso.

  3. Leandro

    Confirmo. Y me encontré con esto. Podemos comunicarnos sobre este tema. Aquí o en PM.

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    esto es un coloso)



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